Understanding Commercial Real Estate Leases

Wenn Sie ein Objekt zum Verkauf oder zur Vermietung auflisten, müssen Sie die Art des Leasingvertrags verstehen, mit dem Sie es zu tun haben. Es gibt deutliche Unterschiede bei den Mietverträgen auf allen Ebenen und daher muss ein Mietvertrag vollständig gelesen werden, bevor man fortfährt.

Mietverträge sind die Grundlage der Immobilienleistung. Die besten Verkäufer verstehen den Leasingprozess und den hohen Wert, den er für den zukünftigen Verkauf hat. Ein guter Mietvertrag kann einen Verkaufspreis erhöhen, wenn es soweit ist.

Wie bereits erwähnt, gibt es viele verschiedene Arten von Mietverträgen, aber es gibt einige Regeln und gemeinsame Grundelemente, die es Ihnen ermöglichen, den Mietvertrag oder das Potenzial zu verstehen. Leasing, das Sie auf eine Eigenschaft anwenden können. Es geht um die Interpretation des Pachtdokuments und das bedeutet, dass Sie das Dokument lesen müssen.

Professionelle Immobilienverwaltung

Nach vielen Jahren in der Industrie habe ich Die besten Leute haben die Grundlagen für den Erfolg rund um den Leasingprozess gesehen. Dies bedeutet, dass sie sich seit einigen Jahren mit Investmentkompetenzen und Wissen durch die Vermietung von Immobilien ausgestattet haben. Sehen wir uns nun an, wie Sie diesen Weg der Kompetenzentwicklung im Hinblick auf das Leasing zurücklegen können.

Je besser Sie verhandeln und je vollständiger Sie einen Pachtvertrag auslegen, desto professioneller sind Sie und Sie erscheinen den Menschen, die Sie arbeiten mit oder dienen.

Sie können und sollten in jedem Mietvertrag, den Sie verhandeln, einen strategischen Wert im Kunden hinzufügen. Ein Mietvertrag ist nicht nur ein Dokument, das einem Mieter erlaubt, Räumlichkeiten zu nutzen. es handelt sich um einen taktischen Cashflow, der die Immobilie anziehen oder von ihr ablenken kann.

Die Art und Weise, wie die Leasingverträge für den Immobilieninvestor funktionieren, wird die Immobilie und ihre Leistung während der Laufzeit des Leasingvertrags nachhaltig beeinflussen. Da Sie mit Mietern oder Käufern der Immobilie zusammenarbeiten, wirkt sich die Art des Mietvertrags auch auf die Verhandlungen aus. Schauen wir uns die Hauptmiettypen an und erweitern Sie einige für Sie relevanteste Themen.

Bruttomiete:

Bei einer Bruttomiete zahlt der Mieter eine volle Miete Dies schließt eine Komponente für Ausgaben ein und der Gebäudeeigentümer wird alle Gebäudebetriebskosten (auch Ausgaben genannt) bezahlen. Das bedeutet, dass der Mietvertrag selbst Mietrevisionsbestimmungen enthält, die nur die Bruttomiete erhöhen.

Bei einem Mietvertrag dieser Art muss der Vermieter wissen, dass er die Gebäudeausgaben über die Mietvertragsdauer auf einem vorhersehbaren Niveau halten kann. Der Vermieter trägt das Risiko, die Ausgaben zu bezahlen. Es muss erwartet werden, dass die Höhe der Mietspiegelanhebungen im Mietvertrag die Ausgabensteigerungen in den kommenden Jahren übersteigen oder übertreffen werden, da sonst der Vermieter Geld verlieren wird.

Bei Einzelhandels- und Büroimmobilien sind Bruttomietverträge üblich. Ihre Wahl bei der Verwendung dieser Miet- und Pachtart sollte mit den vorhergesagten Kosten für die Ausgaben und zukünftigen Änderungen für die betreffende Immobilie abgewogen werden.

Offensichtlich wird ein älteres Gebäude eine stetige Zunahme der Ausgaben über die eines Gebäudes haben, das jünger. Da ein Gebäude altert und sich verschlechtert, wird die Bruttoleasingmethode für den Vermieter weniger attraktiv und riskanter.

Semi Gross Lease:

Bei dieser Art von Pacht ist der Vermieter Englisch: www.germnews.de/archive/dn/1995/02/27.html Zunächst wird eine Bruttomiete festgesetzt, die vom Mieter gezahlt wird und über die Laufzeit des Mietverhältnisses überprüft wird. Der Vermieter erhält jedoch auch ein regelmäßiges Geld für Ausgaben, die sich nach einer bestimmten Berechnung erhöhen. So wird es gemacht:

Der Vermieter erhebt gezielt die Eskalation der Ausgaben über ein nominiertes Ausgabenbasisjahr zurück. Dieses Basisjahr wird zu Beginn des Leasingvertrags ausgewählt und ist in der Regel das letzte abgeglichene Ausgabenjahr vor Leasingbeginn, das in der Regel das vorherige Geschäftsjahr bis zum Beginn des Leasingverhältnisses ist (weil es vollständig abgeglichen und als Setzwert bekannt ist).

Da der neue Teil-Brutto-Pachtvertrag über seine Laufzeit läuft, muss der Mieter die Eskalation der Ausgaben über das nominierte Basisjahr hinaus bezahlen. Wenn zum Beispiel in einem Leasing das Basisjahr für Ausgabenzwecke als das Geschäftsjahr 08/09 festgelegt wurde und das bekannte Niveau der Ausgaben für dieses Jahr $ 85m2 pro Jahr betrug, dann im Geschäftsjahr 09/10, wenn die Outgoings auf $ 97 eskalieren m2, muss der Mieter outgoings von $ 12m2pa zahlen. Da der Mietvertrag alt und im Geschäftsjahr 12/13 alt ist, können die Ausgaben 108M $ betragen, und in diesem Fall muss der Mieter 23Mio. $ Bezahlen.

Bei dieser Art von Mietvertrag wird das Basisjahr festgelegt und Die Lücke der Ausgaben wird sich wahrscheinlich mit zunehmendem Alter des Pachtvertrags deutlich erhöhen. Diese Art von Mietverträgen ist für den Vermieter mit jüngeren Immobilien gut, da er den Vermieter vor der Eskalation der Ausgaben über dem Basisjahr schützt und es dem Vermieter dennoch erlaubt, eine Bruttomiete als Grundlage für die Miete und die Sammlung zu verwenden.

Bei dieser Art von Pacht ist es üblich, dass das Basisjahr der Ausgaben zum Zeitpunkt einer Marktmietprüfung während der Pacht aktualisiert wird. Marktüberprüfungen in dieser Art von Leasing würden vorgenommen werden, wenn der Mietvertrag langwierig war (über 3 Jahre) und so die Marktmiete Überprüfung sagen würde, sagen alle 3 oder 4 Jahre.

Es ist nicht notwendig, eine Marktmiete zu tun Überprüfung zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem Pachtvertrag, da die Angelegenheit zu Beginn des Leasingverhältnisses verhandelbar ist, beachten Sie jedoch die Tatsache, dass die Grundlage für die Ausgaben und die Auswirkungen auf den Vermieter neu festgelegt werden.

Bei der Interpretation dieser Art von Lease sollten Sie sich die Art der Ausgaben ansehen, die in der Berechnung berücksichtigt werden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Mieter wie die Regierung oder Großkonzerne die Art der Ausgaben angeben, auf die die Basisjahreskalen angewendet werden.

Natürlich ist es für den Vermieter besser, die Eskalation in alle Ausgaben in einem Gebäude über dem Basisjahr, aber die Regierung und Unternehmen Mieter sind bekannt für die Beschränkung der Berechnung zu Raten und Steuern Eskalationen.

Offensichtlich ist ein Mietvertrag ein Produkt einer Verhandlung, aber Sie müssen verstehen was getan werden kann und dann den bestmöglichen Mietvertrag für Ihren Kunden erhalten.

Nettomietverträge:

Der Begriff der Nettovermietung ist zunächst generisch; Daher sollten Sie sich bewusst sein, dass es innerhalb der Kategorie 3 Arten von Net Leases gibt. Betrachten wir sie also.

Netto-Pacht: In diesem Pachtvertrag zahlt der Pächter einen Teil oder alle Preise und Steuern für die Immobilie oder die Räumlichkeiten.

Net-Net Pacht: In diesem Pachtvertrag der Mieter zahlt die in der "Net-Lease" -Methode genannten Preise und Steuern, zahlt aber auch für die Versicherungsprämien für das Objekt und die Räumlichkeiten.

Net-Net-Net-Pacht: In diesem Mietvertrag zahlt der Mieter die Preise und Steuern, die Versicherung der Räumlichkeiten, und sie werden dann auch für Reparatur- und Instandhaltungskosten bezahlen, die mit den Räumlichkeiten verbunden sind.

Welcher Miettyp ist also das Beste für den Vermieter? In den meisten Fällen ist der Net-Net-Net Lease der richtige Weg, aber es kommt darauf an, ob der Mieter diese Art von Mietvertrag akzeptiert und unterschreibt.

Als Verhandlungspunkt wäre es ratsam, ein Nettoleasing oder ein Net-Net Lease, um eine höhere Startmiete für den Vermieter zu erzielen und bessere Mietspiegelrückstellungen, die die geringere Ausgabenerholung für den Vermieter ausgleichen.

Net-Net-Net-Mietverträge sind auf Immobilien üblich das sind voll von einem Mieter besetzt. Diese Methode der Mietvertragsstruktur ist in Gewerbe- und Büroimmobilien weit verbreitet.

Mietvertragsbestandteil:

Diese Art der Vermietung ist bei Einzelhandelsimmobilien häufiger anzutreffen als die Berechnung der Mietpreis ist an die Handelszahlen des Mieters gekoppelt. In den meisten Mietverträgen dieser Art zahlt der Mieter zunächst eine feste Grundmiete, die auf eine Mietbewertungsmethode ausgerichtet ist, und dann zahlt der Mieter auch eine zusätzliche Miete, die sich aus seinem Umsatz oder Umsatz errechnet. Da der Mieter seinen Handel verbessert, eskaliert die Miete.

Ein wesentlicher Bestandteil dieser Mietstruktur ist es, den Mieter dazu zu verpflichten, Ihnen genaue und regelmäßig geprüfte Umsatzzahlen zu geben. Der Mietvertrag muss den Prüfungsprozess für den Vermieter unterstützen und durchsetzen. Monatliche Umsatzzahlen sind der beste Weg, um dies zu tun, wobei der Mieter die geprüften Zahlen dem Vermieter am 7. des nächsten Monats zur Verfügung stellt. Der Vermieter berechnet dem Mieter dann die Umsatzmiete auf der Grundlage der geprüften Zahlen.

Diese Art von Mietvertrag wird auch in neuen Einkaufszentren gesehen, da neue Mieter aus den gleichen Gründen in den Supermärkten das Maß an Kundschaft und Umsatz stabilisieren. und in Hotels oder Motels. Die grundlegende Strategie bei der Umsatzrendite besteht darin, dem Vermieter ab Beginn des Mietverhältnisses einen gewissen Cashflow aus der Festsetzung einer Grundmiete zu geben und dann als Eigentum zusätzliche Miete zu sammeln, und das Mietverhältnis wird bei der Generierung von Verkäufen und Kunden erfolgreicher.

Buchstabiere es aus

In allen Mietverträgen muss die Sanierung von Mietzins und Outgoings eindeutig festgelegt werden, um Debatten und Meinungsverschiedenheiten mit dem Mieter zu vermeiden. Wie Sie jetzt sehen können, wird die Auswahl des Leasingtyps, den Sie für eine Immobilie verwenden, einen erheblichen Einfluss auf die Zukunft des Vermieters haben. Es wird sich auch auf jede Verkaufssituation auswirken.

Es zahlt sich aus, zu wissen, was auf dem Markt in Bezug auf Miet- und Pachttypen vor sich geht, so dass Sie Pachtverträge abschließen, die ähnlich oder besser als der Rest des Marktes sind. Die richtige Mietvertragsstruktur, das richtige Dokument und die Miete helfen, Immobilien zu besseren Preisen zu verkaufen.

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Source by John Highman