Erwerb von Immobilien in Israel

Die Art des Landes

Es gibt zwei Haupttypen von Immobilien in Israel, (i) Privatbesitz ("Privatland"); Und (ii) Staatsbesitz ("Staatsland"), auch als "Minhal" bezeichnet. Die israelischen Gesetze und Praktiken in den Staatsgebieten unterscheiden sich von denen der privaten Länder

Der Hauptunterschied zwischen den beiden ist, dass, während der Titel zu Private Land unter dem Namen des Käufers im Grundbuch eingetragen ist, der Titel an Land Land in der Regel nicht an den Käufer weitergeben. Vielmehr erwirbt der Käufer des Staatslandes eine langfristige Pacht an dem Grundstück (in der Regel für 49 Jahre mit einer Möglichkeit, für weitere 49 Jahre zu verlängern), die unter dem Namen des Leasingnehmers im Grundbuch eingetragen werden können. Die Verlängerung des Mietverhältnisses für ein staatliches Grundstück kann die Zahlung an die Landesverwaltungsbehörde ("Minhal") verlangen. Folglich ist das erste, was vor dem Erwerb einer Liegenschaft in Israel bestätigt werden sollte, ob die Liegenschaft als Privatland oder Landesland eingetragen ist, und im letzteren Fall ist das Datum der Verlängerung des Mietverhältnisses zu ermitteln.

Es ist bemerkenswert, dass nur 10% des Landes in Israel Privatland sind; Das meiste Privatland liegt jedoch in städtischen Gebieten.

Überprüfen des Eigentumsvorbehalts

Anders als in den USA, wo es üblich ist, eine Titelversicherung von einer Versicherungsgesellschaft in Israel zu erhalten, um den Titel der Immobilie zu überprüfen, muss man Sich auf die Eintragung in das Grundbuch sowie auf die Vertretungen und Garantien des Verkäufers im Verkaufsvertrag berufen. Mit anderen Worten, man muss sicherstellen, dass alle notwendigen Anfragen bezüglich des Eigentums des Verkäufers an der Immobilie vor dem Eintritt in eine Immobilientransaktion vorgenommen werden.

Erwerb einer neuen Wohnung von einem Auftragnehmer

Vor dem Abschluss eines Vertrages über den Kauf einer neuen Wohnung (dh eine Wohnung, die noch gebaut werden muss) von einem Auftragnehmer (oder alternativ von einem Privater Eigentümer einer Wohnung, die die Wohnung vom Auftragnehmer für Wiederverkaufszwecke erworben hat), sollte der Käufer sorgfältig die Spezifikation und den Blaupausen der geplanten Wohnung überprüfen. Im Rahmen des Verkaufsgesetzes (1973) ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Spezifikation an den Vertrag anzupassen. Diese Dokumente legen einen herausragenden Teil der kommerziellen Verpflichtungen des Auftragnehmers in Bezug auf die Wohnung dar, und ohne sie können materielle Unterschiede zwischen dem, was der Käufer erwartet hat und was tatsächlich empfangen wird, bestehen.

Ein paar wichtige Überprüfungen sollten in Bezug auf diese Dokumente gemacht werden:

1) Es ist wichtig zu bestehen, dass der Auftragnehmer die Wohnungsgröße in der Spezifikation in netto anstatt Brutto (dh ohne die "Gemeinsame Eigenschaft", Wandflächen, etc.).

2) "Gemeinsame Gebäude" (dh Gebäude mit zwei oder mehr Wohnungen) sind verpflichtet, eine Reihe von Absprachen zu haben, die die Beziehungen zwischen den Mietern regeln. Ein Standardsatz von By-Laws ist dem Real Property Law – 1969 beigefügt und gilt automatisch, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben ordnungsgemäß einen anderen Satz von Satzungen verabschiedet.

3) Es ist wichtig, dafür zu sorgen, dass es eine genaue Definition des "gemeinsamen Eigentums" des Gebäudes gibt, das an die erworbene Wohnung angeschlossen wird.

4) Das Gesetz verlangt von einem Auftragnehmer, dem Käufer eine Wohnung mit mindestens einer von fünf (5) verschiedenen Arten von Garantien vor dem Erwerb einer Kaution von mehr als 15% des Kaufpreises zu erteilen:

(a) Bankgarantie,

(b) Versicherungspolice – Diese Art von Bürgschaft wird selten gewährt,

(c) Lien – Diese Art von Garantie wird ebenfalls nur selten von den Auftragnehmern erbracht

(d) Vorbehalt – registriert beim örtlichen Grundbuch und gewährt dem Käufer Vorrang vor späteren widersprüchlichen Geschäften,

(e) Eigentumsübertragung im Eigentum unter dem Namen des Käufers Das Land Registry – Auftragnehmer wird fast nie zustimmen, den Transfer-Titel vor der Zahlung vollständig aus dem Käufer.

Die beiden häufig verwendeten Arten von Garantien sind die Bankgarantie und die Einschränkung. Es ist zwingend erforderlich, vom Auftragnehmer beide Arten von Garantien zu verlangen.
Die Bankgarantie gewährt dem Käufer eine Geld-zurück-Garantie, während der Caveat eine Vorliebe für spätere Transaktionen gewährt und die Rechte des Käufers auf das Eigentum vor dem Eingreifen durch die Gläubiger des Auftragnehmers schützt.

Die Bank, die das Projekt finanziert, hat oft ein Pfandrecht, das zu seinem Gunst über das gesamte Eigentum registriert ist, so dass ein Verzicht von der Bank erforderlich ist, um die Registrierung des Caveats zu ermöglichen. Die von der Bank gewährte Verzichtserklärung ist in der Regel eine bedingte Verzichtserklärung, die besagt, dass die Bank das Pfandrecht über die betreffende Wohnung in vollem Umfang bezahlen wird.

Nach der vollständigen Zahlung sollte die Bank eine endgültige und unwiderrufliche Verzichtserklärung vorlegen, die bestätigt, dass ihr Pfandrecht über die betreffende Wohnung entlastet wurde. Es ist wichtig zu verlangen, dass der Auftragnehmer den Kaufvertrag einen unterzeichneten bedingten Verzicht von der Bank anbietet und anbietet, sowie einen Entwurf der endgültigen Verzichtserklärung, die die Bank bei voller Zahlung durch den Käufer zur Verfügung stellt.

Beim Kauf einer Second-Hand-Wohnung

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung ist es wichtig, die Registrierungsunterlagen des Wohnhauses sorgfältig zu überprüfen, einschließlich des Eintragungsauszugs des Gebäudes und der Abgrenzungen (oben erwähnt) ). Diese Dokumente regeln die gegenseitigen Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer

Diese Dokumente sollten sich mit Fragen befassen, wie zB: sanktionierte Verwendungen des gemeinsamen Eigentums des Gebäudes; Sind die Parteien berechtigt, den Rest der unbenutzten Baurechte zu verwenden; Der Anteil jeder Wohnung in der Instandhaltung des Gebäudes; Etc.

Darüber hinaus, wenn beim Erwerb der Wohnung das Gebäude noch nicht als "gemeinsames Gebäude" im Grundbuchamt eingetragen werden muss, dann ist es wichtig zu erkennen, dass die "Anhänge" bestimmter Teile von Das Gebäude zu bestimmten Wohnungen (zB: Dächer, Parkplätze, Hinterhöfe etc.), haben sich noch nicht registriert, und es ist daher zwingend erforderlich, zu prüfen, ob jede ausschließliche Verwendung / Anbringung eines solchen Eigentums von allen genehmigt wurde die Nachbarn.

Wird die Wohnung von einem Auftragnehmer erworben, der mit dem Minhal eine "Entwicklungsvereinbarung" eingegangen ist, unter der der Auftragnehmer innerhalb eines festgelegten Zeitplans verpflichtet ist, Pläne einzulegen, den Bau zu beginnen und zu vervollständigen Englisch: www.germnews.de/archive/dn/1997/11/25.html Es ist zwingend erforderlich, mit den Büros der Verwaltung zu überprüfen, ob der Auftragnehmer alle seine Verpflichtungen gemäß dem Entwicklungsabkommen erfüllt hat und berechtigt ist, das Eigentum aus dem Minhal zu erhalten

Leasing eines "Minhal" – Apartments unter A Long Term Lease

Wie bereits erwähnt, kann State Real Property nur gemietet und nicht gekauft werden.
Dem "Käufer" wird vielmehr das Recht eingeräumt, mit dem "Minhal" einen langfristigen Mietvertrag zu absolvieren. In der Vergangenheit mussten die meisten Mieter in der Minhal die jährliche Miete zahlen, jedoch die Mehrheit der Wohnung Leasingverhältnisse werden heutzutage "kapitalisiert", dh der Entwickler / Auftragnehmer zahlt die Miete für die gesamte Mietdauer im Voraus und der Leasingnehmer ist von den jährlichen Zahlungen befreit.

Praktisch, sobald der Mietvertrag unterzeichnet ist, hat der Leasingnehmer bis zum Ablauf des Mietverhältnisses keinen weiteren Umgang mit dem Minhal, es sei denn, er möchte die bestehende Struktur ändern oder die vorgesehene Nutzung ändern. In diesem Fall ist die Genehmigung des Minhal, als Eigentümer des Landes, erforderlich, und wenn das Eigentum nicht "aktiviert" worden ist, kann ein solches Verfahren die Zahlung von Transfergebühren an den Minhal beinhalten.

Bei der Vermietung von Vermögensgegenständen aus dem Minhal ist es zwingend erforderlich, zu überprüfen, ob das Grundstück aktiviert ist und dass im Falle der Übertragung von Rechten an dem Mietvertrag keine Transfergebühren aufgrund des Minhals vorliegen.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Teilnahme an einem Immobilienkaufgeschäft in Israel komplex sein kann. Man muss sich mit den verschiedenen Arten von Eigentum vertraut machen, das Gesetz, das jeden Typ beeinflusst, und die Maßnahmen, die im Rahmen einer solchen Transaktion getroffen werden müssen.

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Source by Moshe Kahn, Attorney at Law