Ein kompletter Leitfaden für Restaurantimmobilieninvestments

Restaurants sind für viele Investoren eine beliebte Gewerbeimmobilie, weil:

  1. Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Laufzeit, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Mietverträge. Das bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch Grundsteuern, Versicherungen und alle Instandhaltungskosten bezahlen. Das einzige, was der Investor zu zahlen hat, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt keine oder nur wenige Vermieterverantwortlichkeiten, da der Mieter für die Instandhaltung verantwortlich ist. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, um wichtige Dinge im Leben zu tun, z. in den Ruhestand gehen. Alles, was Sie tun, ist, den Mietscheck zur Bank zu bringen. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzelmieter.
  2. Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Die Amerikaner essen häufiger, weil sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und aufzuräumen, was oft der schlimmste Teil ist! Nach Angaben des National Restaurant Association, umfasst die Restaurant-Industrie des Landes derzeit 937.000 Restaurants und wird voraussichtlich 537 Milliarden Dollar Umsatz im Jahr 2007 erreichen, verglichen mit nur 322 Milliarden Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden Dollar im Jahr 1987 (in aktuellen Dollar). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den Amerikaner für Lebensmittel ausgaben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es auf der Erde Zivilisation gibt, wird es Restaurants geben und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sich sehr gut um Ihr Eigentum kümmern werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Wenige Kunden wollen, wenn überhaupt, in ein Restaurant gehen, das ein dreckiges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Restaurants sind jedoch aus Investitionssicht nicht gleich angelegt

Franchise gegen Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden; dies ist jedoch nur ein urbaner Mythos, da es hierzu keine abschließenden Studien gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von der Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio im Zeitraum von 1996 bis 1999 verfolgt. Anmerkung : Sie sollten nicht zeichnen die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmen waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Versagensrate in Columbus, OH, erfahren. Seine Studie fand auch heraus, dass 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, Ohio zwischen 1996 und 1999 geschlossen wurden. Neben dem wirtschaftlichen Misserfolg, schließen die Gründe für das Schließen von Restaurants Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwillen ein, immense Zeit in Richtung des Betriebs des Unternehmens zu verbringen. Basierend auf dieser Studie kann vorausgesagt werden, dass je länger das Restaurant in Betrieb ist, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr operieren, so dass der Vermieter weiterhin die Miete erhält.

Für Franchise Restaurants, muss ein Franchise-Nehmer eine gewisse Mindestmenge an nicht ausgeliehenem Geld / Kapital haben, zB 300.000 US-Dollar für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr in Höhe von 30.000 bis 50.000 US-Dollar zahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Honorare und Werbekosten in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigesteuert. Im Gegenzug erhält der Franchise-Nehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Infolgedessen erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Zeichen aufgemacht wird. Sollte es dem Franchise-Nehmer nicht gelingen, das Geschäft am Standort zu leiten, kann das Franchisenehmer den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32.000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) im Jahr 2010. Es hat einen Umsatz von 34,2 Mrd. US $ im Jahr 2011 mit einem Umsatz von 2,4 Mio. US $ pro US-Standort .. McDonald's hält derzeit einen Marktanteil von mehr als 50% des US-amerikanischen Hamburger-Restaurantmarktes von $ 64 Milliarden. Sein Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Weit entfernt liegt Wendy (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Millionen US-Dollar) mit einem Umsatz von 8,5 Milliarden US-Dollar und 5904 Geschäften. Burger King steht an dritter Stelle (durchschnittlicher Umsatz von $ 1,2 Mio.) mit $ 8,4 Mrd. im Verkauf, 7264 Geschäften und 13% des Marktanteils von Hamburger-Restaurants (unter allen Restaurantketten ist Subway auf Platz 2 mit $ 11.4B Umsatz, 23.850 Geschäften und Starbucks Nummer 3 mit 9,8 Milliarden US-Dollar Umsatz und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offensichtlich nicht das Ergebnis davon, wie lecker sein Big Mac schmeckt, sondern etwas komplexeres. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten des Magazins Consumer Report sind McDonald's Hamburger die letzten unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 der Beste war, hinter Jack In the Box (6,3), Burger King (6,3), Wendy (6,6), Sonic Drive In (6,6), Carl's Jr. (6,9) ), Back Yard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7.9) und In-N-Out Burgers (7.9)

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie bereits um 5 Uhr morgens geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück immer früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Juice zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt den Kunden mehr Anlass, in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für unterschiedliche Kunden attraktiver zu machen.

Bei unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis Kunden kommen und das Essen probieren. Diese Niederlassungen sind in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart, vor allem bei Eigentümern mit wenig oder keiner nachgewiesenen Erfolgsbilanz. Im Allgemeinen sind "Tante-Emma-Restaurants" riskante Investitionen aufgrund anfänglicher schwacher Einnahmen. Wenn Sie sich entscheiden, in ein Restaurant ohne Marke zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen.

Manchmal ist es nicht leicht zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist. oder Nicht-Markenname. Einige Restaurantketten arbeiten nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurantkette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fastfood-Restaurantkette in Texas und Georgia. Jedoch ist es an der Westküste ab 2012 noch nicht bekannt. Markenketten neigen dazu, eine Website zu haben, die alle Standorte und andere Informationen auflistet. Wenn Sie also eine Website für Restaurants von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell erkennen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen US-Dollar

Nach Angaben von Technomic sind von 2010 bis 2011 die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten hinsichtlich der Umsatzentwicklung:

  1. Five Guys Burger und Fries mit $ 921M Umsatz und 32,8% Veränderung.
  2. Chipotle Mexican Grill mit einem Umsatz von $ 2.261 Mrd. und einem Wechsel von 23.4%.
  3. Jimmy Johns Gourmet Sandwich Shop mit einem Umsatz von $ 895 Mio. und einem Wechsel von 21,8%.
  4. Yard House mit $ 262M Umsatz und 21,5% Veränderung.
  5. Firehouse Subs mit $ 285M Umsatz und 21,1% Veränderung.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse mit $ 621 Millionen Umsatz und 20,9% Veränderung.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit einem Umsatz von $ 2.045 Mrd. und einem Wechsel von 20.1%.
  8. Hühnerfinger mit einem Umsatz von $ 206 Mio. und einem Wechsel von 18.2% erhöhen
  9. Noodles & Company mit 300 Mio. USD Umsatz und 14,9% Veränderung gegenüber.
  10. Wingstop mit 382 Millionen Dollar Umsatz und 22,1 Prozent Wechselgeld

Leasing & Rentengarantie

Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Triple-Net (NNN) Leasing. Das bedeutet, dass sie neben der Grundmiete auch alle Betriebsausgaben bezahlen: Grundsteuern, Versicherungs- und Unterhaltskosten. Für Investoren wird das Risiko von Unsicherheiten bei Instandhaltungsaufwendungen eliminiert und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit eigenem oder Firmenvermögen sichern. Wenn sie das Geschäft schließen müssen, werden sie daher für die Dauer des Mietvertrags weiterhin Miete zahlen. Nachfolgend einige Dinge, die Sie über die Pachtgarantie wissen sollten:

  1. Im Allgemeinen gilt: Je höher die Garantie, desto geringer ist die Rendite Ihrer Investition. Die Garantie der McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensrating einer Aktiengesellschaft ist viel besser als eine kleine Aktiengesellschaft, die einem Franchisenehmer mit wenigen Restaurants gehört. Folglich bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Firmenpachtvertrag normalerweise eine niedrige Cap von 4,5-5% (Rückgabe der Investition im 1. Jahr ), während McDonald's eine Franchise-Garantie hat (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz) durch Franchisenehmer) kann 5-6% Cap bieten. Berechnen Sie also die Höhe der Risiken, die Sie eingehen möchten, da Sie bei einer Investition nicht sowohl geringe Risiken als auch hohe Renditen erzielen.
  2. Manchmal wird ein Multi-Location-Franchise eine Muttergesellschaft bilden, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant wiederum ist Eigentum einer Limited Liabilities Company (LLC), die die Muttergesellschaft vor Verbindlichkeiten schützt. Die Mietzinsgarantie der Single-Entität LLC bedeutet also nicht viel, da sie nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. Ähnlich macht eine starke Garantie ein lausiges Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter sich bemühen wird, Ihnen die Miete zu zahlen. Also urteilen Sie eine Eigenschaft nicht primär über die Garantie.
  4. Die Garantie ist gut bis die Firma, die sie garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit, indem es Standorte mit niedrigem Umsatz abschließt und die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen) beibehält. Es ist also wichtiger für Sie, eine Immobilie an einem guten Ort auszuwählen. Wenn es sich um eine schwache Garantie handelt (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vergünstigungen: pünktliche Miete und hohe Rendite.
  5. Wenn Sie in ein "Mama & Pop" -Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z. Sowohl Mama als auch Pop garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, damit Sie gut geschützt sind.

Lage, Lage, Ort

Ein lausiges Restaurant gut in einer guten Lage, während diejenigen mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern können. Ein guter Standort wird dem Betreiber einen hohen Umsatz bringen und ist vor allem für Sie als Investor wichtig. Es sollte folgende Eigenschaften haben:

  1. Hohes Verkehrsaufkommen : Dies wird mehr Kunden ins Restaurant locken und damit hohe Einnahmen bringen. So ist ein Restaurant am Eingang zu einem regionalen Einkaufszentrum oder Disney World, einem großen Einkaufszentrum oder Colleges immer wünschenswert.
  2. Gute Sichtbarkeit & Beschilderung : Hohe Verkehrsleistung muss von guter Sicht von der Straße begleitet sein. Das minimiert die Werbeausgaben und ist eine ständige Erinnerung an die Gäste.
  3. Leichtigkeit des Ein- und Ausstiegs : Ein Restaurant auf einer Einbahnstraße, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird sehr verkehrsreich und gut sichtbar, hat aber keinen guten Standort. Es ist schwer für potenzielle Kunden, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, eine Linkskurve zu machen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen gut abschneiden, da es mehr Menschen mit Geld zum Ausgeben hat. Ihr Geschäft sollte immer mehr Einkommen generieren, um die steigenden Mieten zu bezahlen.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten angeketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um die Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz findet, besteht eine gute Chance, dass er ihn überspringt und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Fläche. Fastfood-Restaurants, z.B. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z.B. Olivengarten.
  6. Hohe Umsatzerlöse : Allein der Jahresbruttoumsatz verrät Ihnen nicht viel, da größere – bezogen auf die Fläche – tendenziell höhere Einnahmen erzielen. Daher ist die Rent-to-Revenue-Ratio ein besserer Maßstab für den Erfolg. Bitte beachten Sie die Miet-zu-Umsatz-Verhältnis in der Due Diligence-Abschnitt für weitere Diskussion.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Dies bedeutet einfach, dass es nicht einfach ist, diesen Ort aus verschiedenen Gründen in der Nähe zu replizieren: Das Gebiet hat einfach kein entwicklungsfähiges Land mehr, oder der Masterplan erlaubt keinen mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten von Grundstücken und Baumaterialien zu bauen. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag wahrscheinlich verlängern, wenn das Geschäft profitabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

ist etwas höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Single-Tenant-Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Markenrestaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht an ausländische Investoren verleihen, vor allem wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Daher kann es eine gute Idee sein, in ein Franchise-Restaurant in wichtigen U-Bahnen zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es eine ziemliche Herausforderung, Finanzierungen für Restaurantverkäufe im Restaurant zu bekommen, insbesondere für Tante-Emma-Läden und regionale Restaurants aufgrund des angespannten Kreditmarktes. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Preis und die besten Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in großen Metros halten.

Wenn der Cap-Satz höher ist als der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate ist 7,5%, während Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie so viel wie möglich Kredit aufnehmen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Bargeld) höher als die Cap-Rate. Darüber hinaus wird das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs aufnehmen, weniger wert sein, da die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Treibstoffkosten höher ausfallen dürfte. Umso vorteilhafter ist es jetzt, die Hebelwirkung zu maximieren.

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

  1. Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar Umsatz. Die Kosten von Waren, z.B. Nahrungsmittel und Vorräte sollten etwa 30-35% des Umsatzes betragen; Arbeits- und Betriebsausgaben 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher die Gewinn- und Verlustrechnungen (falls vorhanden) mit Ihrem Buchhalter. In der Gewinn- und Verlustrechnung sehen Sie möglicherweise das Akronym EBITDAR. Es steht für E Arnold B efore I einst ] T Äxte, D Aufwertung (Ausstattung), A Züchtung (der Kapitalverbesserung), und R ent. Wenn Sie keine Lizenzgebühren in P & L eines Franchise-Restaurants oder Werbungskosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants sehen, sollten Sie den Grund dafür verstehen. Natürlich werden wir sicherstellen wollen, dass das Restaurant nach Zahlung der Miete rentabel ist. Im Idealfall möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoumsatzes erzielen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von etwa 3-4% verzeichnet. Dies scheint die meisten, wenn nicht alle Restaurants überall beeinflusst zu haben. Darüber hinaus kann es mehrere Jahre dauern, bis ein neues Restaurant ein potenzielles Umsatzziel erreicht. Erwartet also nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort rentabel sind.
  2. Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine private Kapitalgesellschaft ist, können Sie möglicherweise die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet eine Paydex-Punktzahl, das geschäftliche Äquivalent von FICO, d.h. Diese Bewertung reicht von 1 bis 100, wobei höhere Werte eine bessere Zahlungsleistung anzeigen. Ein Paydex-Score von 75 entspricht dem FICO-Score von 700. Wenn Ihr Mieter also einen Paydex-Score von 80 hat, erhalten Sie die Mietschecks wahrscheinlich umgehend.
  3. Mieteinnahmenquote : Dies ist das Verhältnis der Grundmiete zum Jahresbruttoverkaufsumsatz. Es ist ein schneller Weg zu bestimmen, ob das Restaurant rentabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis ist, desto besser ist der Ort. Als Faustregel sollten Sie dieses Verhältnis unter 10% halten, was bedeutet, dass der Standort einen hohen Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber höchstwahrscheinlich viel Geld verdienen, nachdem er die Miete bezahlt hat. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Die Miet-zu-Umsatz-Relation ist jedoch kein präziser Weg zu bestimmen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Aufwendungen für Grundsteuern als Teil der Miete. Grundsteuern – berechnet als Prozentsatz des veranlagten Wertes – variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat. Zum Beispiel in Kalifornien ist es ungefähr 1,25% des veranlagten Wertes, 3% in Texas und bis zu 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Miet-Einkommens-Relation von 8% in einem Staat profitabel sein und in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants benötigen tendenziell mehr Parkplätze, da die meisten Gäste in einem kleinen Zeitfenster vorbeikommen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Schnellrestaurants benötigen ca. 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Bei einigen der langfristigen Mietverträge hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, sollte ein Brand einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie zerstören. Natürlich ist dies für Sie nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z. 10%. So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherungspolice 12-24 Monate lang Mieteinnahmen abdeckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa 200 bis 500 Dollar pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z. 1000 $ pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu einem sehr hohen Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Dies gibt Ihnen Raum, um die Miete in Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, so dass er die Miete weiterhin bezahlen wird. Starbucks zahlen in der Regel eine Prämie von $ 2 bis 4 pro SF monatlich, da sie sich oft an einem erstklassigen Ort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter monatlich mehr als 4 $ pro SF zahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen, denn es ist schwer, im Restaurantgeschäft einen Gewinn zu erzielen, wenn der Mieter eine höhere Miete zahlt. Einige Restaurants haben möglicherweise eine Prozentklausel. Das bedeutet, dass der Betreiber neben der Mindestgrundmiete auch einen Prozentsatz seines Umsatzes bezahlt, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht hat.
  8. Mieterhöhung : Ein Restaurantvermieter erhält in der Regel alle 2 Jahre eine 2% ige jährliche Mieterhöhung oder eine 10% ige Erhöhung. Als Investor sollten Sie eine jährliche Mieterhöhung von 2% bevorzugen, da 5 Jahre lang auf eine Gehaltserhöhung warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Erhöhung als 10% Erhöhung alle 5 Jahre. Außerdem steigt mit der steigenden Miete jedes Jahr der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es generiert. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung unverändert bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Bereich, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einem großartigen Ort zu wählen.
  9. Mietvertragslaufzeit : Im Allgemeinen bevorzugen Investoren langfristige, z. 20 Jahre Mietvertrag, damit sie sich keine Gedanken über neue Mieter machen müssen. Während eines Zeitraums mit niedriger Inflation, z.B. 1% bis 2%, das ist in Ordnung. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z. 4%, das heißt, Sie erhalten technisch weniger Miete, wenn die Mieterhöhung nur 2% beträgt. Schließen Sie also Immobilien mit ein paar Jahren Laufzeit nicht aus, da ein starkes Aufwärtspotenzial besteht. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken versus Anlageerträge : Als Anleger mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie sich zu einem brandneuen Franchise-Restaurant hingezogen fühlen, das von einem Entwickler zum Kauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbeln, Vorrichtungen und Ausrüstung (FFEs) für den Franchisenehmer basierend auf den Franchise-Spezifikationen auf. Der Franchise-Nehmer unterschreibt einen 20-jährigen NNN-Leasingvertrag, der eine sehr großzügige Miete pro SF zahlt, z. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchise-Nehmer ist bereit, dies zu tun, weil er kein Geld für die Eröffnung eines Unternehmens braucht. Investoren sind über die hohe Rendite begeistert; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer ist möglicherweise nicht bereit, in schwierigen Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital in der Immobilie hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers scheitern, könnten Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der bereit ist, solch eine hohe Miete zu zahlen, und Sie könnten am Ende ein leer stehendes Restaurant haben.
  11. Track Records des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich geöffneten Restaurants betrieben wird, ist wahrscheinlich eine riskantere Investition. Auf der anderen Seite ist es wahrscheinlicher, dass ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten im nächsten Jahr die Miete zahlen wird.
  12. Handelseinrichtungen : Einige Restaurants werden mit Handelsausstattungen verkauft, stellen Sie also sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z. McDonalds macht sich in der Abschwungphase gut, während Restaurantrestaurants aufgrund höherer Preise und hoher Ausgaben tendenziell empfindlicher auf die Rezession reagieren. Diese Restaurants können im Jahresvergleich zweistellige Einbußen hinnehmen. Infolgedessen wurden während der Rezession viele Sitzrestaurants geschlossen. Wenn Sie erwägen, in ein Sitzrestaurant zu investieren, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit leasen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, so dass er die Immobilie verkaufen muss, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder kann nicht der Fall sein; Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, Geld aus den Aktien zu ziehen, und zwar aus gutem Grund: Geschäftserweiterung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation oft nur 65% des Immobilienwertes verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schuld in der Bilanz ausgewiesen, die oft nicht positiv bewertet wird.
  3. Die Zinssätze mögen nicht so günstig sein, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.
  4. Aufgrund des angespannten Kreditmarktes kann er möglicherweise keine Kreditgeber finden.

Oft sieht man zwei verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn man sich die vom Restaurant bezahlte Miete ansieht. Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber will sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, damit sein Restaurantgeschäft gute Chancen hat, profitabel zu sein. Er bietet Investoren auch eine konservative Cap-Rate, z. 7% Kappe. Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis moderat. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, da sich der Mieter die Miete eher leisten kann.
  2. Deutlich höher als die Marktmiete : Der Betreiber will seine Auszahlung maximieren, indem er die Immobilie viel höher bewertet als seinen Marktwert, z. $ 2M für eine $ 1M Immobilie. Den Anlegern wird manchmal eine hohe Kapitalisierungsrate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann 5 $ Miete pro Quadratfuß in einem Gebiet zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Objekte 3 $ pro Quadratfuß beträgt. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort aufgrund höherer Mieten einen Verlust erleiden. Der Betreiber bekommt jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein. Wenn das Geschäft des Mieters nicht zustande kommt und er Insolvenz anmeldet, müssen Sie einem anderen Mieter eine niedrigere Miete zur Miete Ihres Gebäudes anbieten.

Erbbaurecht

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant im Erdgeschoss zum Verkauf. Der Begriff Erbpacht mag verwirrend sein, weil er bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und vermieten das Land, das einem anderen Investor gehört, langfristig, z. 50 Jahre, Erbpacht.
  2. Sie kaufen das Grundstück, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit eigenem Geld und unterzeichnet dann typischerweise einen 20-jährigen NNN-Mietvertrag, um das Grundstück zu vermieten. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgegeben. Die Kappenrate ist oft 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter für die Errichtung des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (eigene oder Fremdmittel) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Standort ist für sein Geschäft. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht verlängern, wird das Gebäude mit hohem Wert als Grundbesitzer an Sie zurückgegeben. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn es seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt sie zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht einzusenden. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das sowohl das Land als auch die Verbesserungen besitzt. Neben der niedrigeren Cap Rate sind die Hauptnachteile für Erbpacht

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS es nicht erlaubt, seinen Bodenwert abzuschreiben. Ihre Steuerverbindlichkeiten sind also höher. Auf der anderen Seite können die Mieter den Wert der Gebäude und Anlagen zu 100% abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z. Tornados, können einige Mietverträge den Mietern erlauben, Versicherungserlös zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Immobilien in den letzten paar Jahren des Mietvertrags wieder aufzubauen. Leider kennt dieser Autor keine Versicherungsgesellschaften, die Ihnen eine Feuerversicherung verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also beträchtlich, da Sie am Ende ein sehr teures leeres Grundstück ohne Einkommen und eine riesige Steuer auf Grundbesitz besitzen könnten.
  3. Einige der Mietverträge erlauben es den Mietern, keine Struktur zu bilden, z. Dach, Reparaturen in den letzten paar Jahren des Mietvertrags. Dies kann erfordern, dass Investoren Geld für aufgeschobene Instandhaltungsaufwendungen ausgeben und sich dadurch negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirken.

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Source by David V. Tran